Spørsmål:

Leiekontrakten vi har for fotostudioet løper ut den 31. desember 2024 (5 års leieperiode). Vi ønsker fortsatt å leie lokalene, men er usikre på hvilke rettigheter vi har til dette og på hvilke betingelser vi skal gjøre det på.

Svar:              

 Jeg legger til grunn at leiekontrakten som går ut den 31. desember 2024 er en tidsbestemt avtale, samt at leiekontrakten ikke inneholder fornyelses- eller forlengelsesopsjon på leie etter utløpet av den avtalte perioden.

Med mindre leiekontrakten sier noe om partenes rettigheter og forpliktelser etter utløpet av leiekontrakten, er partene helt frie til å inngå ny leiekontrakt med det innhold og på de betingelser de måtte bli enige om.

I løpet av leieforholdet har dere som leietaker forhåpentligvis blitt kjent med både utleier og lokalene dere leier, og vet om det er forhold som kanskje bør reguleres annerledes i en ny leiekontrakt.

Videre kan det tenkes at fotostudioets/selskapets situasjon har endret seg. Kanskje er det på sin plass å forsøke å få forhandlet inn er oppsigelsesklausul i ny kontrakt? Kanskje trenger dere større eller mindre del av lokalet? Kanskje synes dere at en nedjustering av leien er på sin plass, eksempelvis ut fra markedsforhold og at det finnes gode alternative lokaler til leie i samme område? Kanskje vil dere kreve oppgradering av lokalet og/eller fellesarealer? Kanskje vil en ny langvarig leiekontrakt ikke være aktuell grunnet alder, sykdom o.l.?

Alle relevante forhold som har kommet frem under leieforholdet så langt bør vurderes med tanke på om dette er forhold som bør tilsi en endring i en eventuell ny leiekontrakt i forhold til eksisterende leiekontrakt.

I alle tilfelle anbefales det at dere får en advokat til å gjennomgå den nye leiekontrakten før den signeres. Advokaten vil kunne forklare hva de enkelte punktene i leiekontrakten betyr for dere, samt foreta en vurdering av om kontrakten er rimelig og balansert hva gjelder utleiers og leietakers rettigheter og forpliktelser, også i forhold til vanlig utleiepraksis. Dere vil også kunne få advokaten til å komme med konkrete forslag til endringer/tillegg til leiekontrakten.

Selv om både eksisterende og nytt kontraktsforslag fra utleier skulle bygge på en standard husleieavtale, vil det i mange tilfeller være behov for særlig regulering i det kontrete leieforholdet. Erfaringsmessig vil det også være forhold som er uklart formulert i kontrakten, og som ikke passer helt på det konkrete leieforholdet. Slike uklarheter bør identifiseres og rettes opp i ny leiekontrakt for å unngå senere konflikt.

Her er et par forhold som dere som leietaker bør være ekstra påpasselig på, også når det gjelder forlengelse av leieforholdet:

• Leie, inkludert eventuelle felleskostnader, inkludert leiereguleringsmuligheter i leieperioden
• At lokalene er angitt (skravert) på tegninger som vedlegges leiekontrakten, samt angitt i kontrakten med størrelse
• At det angis hva som er omfattet av felleskostnadene (utleiers ansvar/leietakers kostnad)
• At det angis hva som er utleiekostnader (utleiers ansvar og kostnad) og leietakerkostnader (leietakers ansvar og kostnad), for eksempel hva gjelder krav til universell utforming (tilgjengelighet) av leieobjektet
• Bestemmelser om oppsetting av skilt, lys og reklame og spesialinventar
• Om leietaker gis rett til fornyelse/forlengelse/oppsigelse av leieforholdet
• Eventuell særbestemmelse om regulering av leien
• Utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt. Utleiers vedlikeholdsplikt kan ofte være avtalt begrenset og leietakers vedlikeholdsplikt kan være mer omfattende enn i forhold til husleielovens fravikelige bestemmelser
• Begrensninger med tanke på fremleie, overdragelse, salg av virksomheten og lignende
• Merverdiavgiftsmessige forhold
• I hvilken stand lokalene skal være i ved tilbakelevering
• Om den nye leiekontrakten skal inneholde mulighet for leietaker til ytterligere fornyelse/forlengelse av leieforholdet, samt på hvilke vilkår fornyelse/forlengelse skal skje på.

Lykke til med forhandlinger om et videre leieforhold!

Spørsmål:

Jeg er kjent med at arbeidsmiljøloven oppstiller krav til arbeidsgiver om hvordan varsling fra en
ansatt skal håndteres. Kan du si noe om hvilke forpliktelser man har som arbeidsgiver knyttet til
varsler?

Svar:

Samfunnet er tjent med at alle, også arbeidstakere som sitter på verdifull kunnskap, har vid
ytringsfrihet og mulighet for å varsle om kritikkverdige forhold. Derfor har ytringer som bidrar til å
rette opp i kritikkverdige forhold, stor betydning.
Det er mange eksempler på at varsling har vært avgjørende for at lovbrudd, korrupsjon og andre
uakseptable forhold har blitt avdekket, håndtert og opphørt i norske virksomheter.
I henhold til arbeidsmiljøloven kapittel 2 A har arbeidsgiveren flere viktige forpliktelser når det
gjelder varsling.
Arbeidsgiver har en aktivitetsplikt ved varsling. Arbeidsmiljøloven § 2 A-3 første ledd lyder:
«Når det er varslet om kritikkverdige forhold i virksomheten, skal arbeidsgiver sørge for at
varselet innen rimelig tid blir tilstrekkelig undersøkt.»
Når det er varslet om kritikkverdige forhold i virksomheten skal arbeidsgiver sørge for at varselet
innen rimelig tid blir tilstrekkelig undersøkt. Dette betyr at arbeidsgiveren ikke kan ignorere et varsel
fra en arbeidstaker, samt at undersøkelser må gjennomføres relativt raskt. Forpliktelsen reiser
spørsmål om når undersøkelser skal gjennomføres, og dels spørsmål om hvilket omfang
undersøkelsene skal ha. Det fremgår av forarbeidene til arbeidsmiljøloven at hva som skal regnes
som «rimelig tid» må vurderes konkret i det enkelte tilfelle, særlig i lys av varselets alvorlighetsgrad,
hvor viktig det er med en rask avklaring og hvor lang tid det praktisk vil ta for arbeidsgiver å
undersøke forholdet. Ressursmessige hensyn vil også kunne inngå i en slik vurdering.
Bestemmelsen om arbeidsgivers aktivitetsplikt oppstiller ikke særlige krav til hvilke undersøkelser
arbeidsgiver rent faktisk må gjøre. Hva som anses å være en «tilstrekkelig» undersøkelse må derfor
vurderes konkret. Om arbeidsgiver må gjennomføre interne undersøkelser eller engasjere
uavhengige tredjepersoner for å foreta undersøkelser må vurderes av arbeidsgiver. Det må gjøres
nødvendige undersøkelser som varselet saklig sett gir grunnlag for. Dersom arbeidsgiver uten videre,
eventuelt etter en forundersøkelse, kan slå fast at varselet er grunnløst, vil en slik konstatering kunne
være nok for å avslutte saken for arbeidsgiver.
Arbeidsgiver skal følge opp både den som varsler og selve varselet. Dette innebærer at arbeidsgiver
skal undersøke, avdekke, saksbehandle og få slutt på det kritikkverdige forholdet. I tillegg må
arbeidsgiver ivareta dem som varsler og andre involverte.
Videre plikter arbeidsgiver å påse at den som har varslet har et fullt forsvarlig arbeidsmiljø, samt
sørge for at gjengjeldelse unngås.
Arbeidsmiljøloven § 2 A-3 andre ledd lyder:

«Arbeidsgiver skal særlig påse at den som har varslet, har et fullt forsvarlig arbeidsmiljø.
Dersom det er nødvendig, skal arbeidsgiver sørge for tiltak som er egnet til å forebygge
gjengjeldelse.»

I forarbeidene til arbeidsmiljøloven er kravet om et forsvarlig arbeidsmiljø satt i sammenheng med at
en varsler kan være i en særlig sårbar situasjon, også i forhold til arbeidsmiljøet. Det kan eksempelvis
være grunn til å sørge for at varsleren ikke blir utfryst i arbeidsfellesskapet. I forlengelse av dette skal
arbeidsgiver også, dersom det anses nødvendig, iverksette tiltak for å forebygge gjengjeldelse mot
varsleren. Et eksempel på et slikt tiltak kan være å gjennomføre oppfølgingssamtaler med varsleren
og eventuelt innarbeide dette i de interne rutinene.
Dersom varslerens arbeidsmiljø ikke er fullt forsvarlig, og dette har sammenheng med varselet, skal
dette regnes som gjengjeldelse i lovens forstand.
Identiteten til den som varsler skal ikke gjøres kjent for flere enn nødvendig. Arbeidsgiver bør
vurdere om det er grunnlag for å holde varslerens navn skjult.
De ovenfor angitte forpliktelsene er ment å sikre at varsling i virksomheten blir tatt på alvor, og at de
som varsler blir tilstrekkelig beskyttet.
Det er viktig at arbeidsgiver er kjent med og oppfyller sine forpliktelser knyttet til varsler for å
opprettholde et trygt og rettferdig arbeidsmiljø.

Spørsmål:

I leiekontrakten for fotostudioet mitt står det at jeg kan fremleie dersom utleier aksepterer det, og at utleier må ha saklig grunn til ikke å akseptere fremleie. Hva betyr det i realiteten? Jeg har leid et forholdsvis stort næringslokale, og har for en viss periode fremover ikke bruk for hele arealet. Jeg ønsker derfor å leie dette ut på fremleie. Vil mitt ansvar i forhold til utleier endres dersom jeg leier ut på fremleie? Hva vil det være viktig å regulere i fremleieavtalen?

Svar:

Fremleie betyr at du som leietaker overdrar enkelte rettigheter du har etter leiekontrakten til en annen leietaker (fremleietaker) uten å avslutte leieforholdet med utleier. Når du fremleier, er du fortsatt bundet av leiekontrakten din med utleier. Dette innebærer at du må betale husleie som normalt og følge de andre pliktene du har etter leiekontrakten. Du må også sørge for at fremleietakeren overholder leiekontrakten din og ikke skader leieobjektet. Hvis fremleietakeren ikke betaler husleie eller bryter leiekontrakten, kan du bli ansvarlig for fremleietakerens mislighold overfor utleieren.

Etter husleieloven har du ikke lov til å fremleie uten samtykke fra utleieren, med mindre noe annet er avtalt eller lovfestet. Utleieren kan bare nekte deg å fremleie dersom det foreligger en saklig grunn til det, for eksempel at fremleieren er upålitelig, at leieobjektet vil bli brukt til næringsvirksomhet som ikke er forenelig med annen næringsvirksomhet i samme bygg (ofte relevant i kjøpesentre) eller at fremleien medfører ulemper for utleieren.
Hvis du ønsker å fremleie, bør du sende en skriftlig forespørsel til utleieren og gi utleieren en rimelig svarfrist til å uttale seg. Hvis utleieren ikke svarer innen fristen, skal forespørselen som hovedregel regnes som godkjent. Hvis utleieren avslår forespørselen, skal han begrunne det skriftlig og innen fristen.

Du kan fremleie hele eller deler av lokalet, avhengig av hva du har behov for og hva utleieren godkjenner. Det vil være viktig å regulere fremleieavtalen skriftlig, slik at du og fremleietakeren har noe å forholde dere til ved eventuelle uenigheter eller uklarheter knyttet til fremleieforholdet. Fremleieavtalen bør gjenspeile leiekontrakten din med utleieren.

Fremleieavtalen bør inneholde opplysninger om blant annet:
• Fremleieobjektets beliggenhet, størrelse og standard
• Bruk av lokalet, samt eventuelle bruksbegrensninger
• Fremleieperiodens varighet og oppsigelsesfrist
• Leiesum og betalingsbetingelser (inkludert betalingsmåte og betalingstidspunkt)
• Depositumets størrelse og hvor det skal settes inn
• Hvem som har ansvar for å vedlikeholde og reparere fremleieobjektet
• Hvilke rettigheter og plikter fremleieren har når det gjelder fellesarealer og fasiliteter
• Hvilke vilkår som gjelder for å forlenge eller avslutte
• Forsikring